深夜解读《决定》！顶层定调！楼市真的要变天了

1场有意思的在线直播，记得提前预约。7月21日（今日），《中共中央关于进一步全面深化改革　推进中国式现代化的决定》发布。该项《决定》提到：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。可以确定，这将是中国楼市的重要里程碑和转折点。具体分析如下，仅供参考：1）加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。所谓租购并购，很好理解：这样的住房制度，将更好满足居民多层次的住房需求。对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。什么是房地产发展新模式，又要如何构建？2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。现如今，伴随着房地产市场供求关系发生变化，探索房地产新模式的必要性和紧迫性进一步加大。说白了，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。重点是，让老百姓住上好房子。与此同时，房地产发展新模式旨在真正落实“市场+保障”双轨制。直白点讲，就是分锅吃饭。保障的归保障，市场的归市场，低收入阶层在保障房这口锅里，中高收入阶层在市场化这口锅里。此外，房地产发展新模式还有多重含义。增量房时代向存量房时代转型；“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式，向以城市更新为主的房地产发展模式转型；以及房地产发展新模式中会产生很多新的交易模式，如现房销售模式。新模式下，高周转已经是过去时，能为老百姓建设好房子、提供好服务的房企，才会有市场、发展和未来。2）加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。这个很好理解，本质上就是民生问题。过去商品房和保障房的“双轮驱动”存在“一长一短”的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。保障性住房，在原先以租为主的住房保障体系基础上，统一分为配租型和配售型两类，配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型则将按照保本微利的原则配售。国人对拥有产权住房的愿望很强烈，为了提高这部分人群的幸福感和安全感，从原来的“住有所居”，转向“居者有其屋”，这是新时期住房保障体系的一个重大调整。也就是说，未来刚需群体的首套住房应该是通过配售型保障房来解决，改善型住房应该是通过商品住房来解决。3）支持城乡居民多样化改善性住房需求。什么叫多样化改善性住房需求？过去的提法是，支持刚性和改善性住房需求。“多样化”一词的加入，意味着：深挖改善性住房需求潜力。过去通常认为，改善性需求至少是第二次置业，最普遍的是将现有住房以小换大。而现在，改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。人们对住房的要求也从“有没有”转向“好不好”，从“住有所居”到“住有宜居”。未来改善性需求空间巨大。这意味着，一定会建设更多高品质的好房子。有改善性需求的家庭收入水平和抗风险能力相对较高，但目前改善性需求的门槛还是相对较高。未来大概率会进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。4）充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。这句话其实应该拆分来理解。前半句，核心讲的就是因城施策，可以取消或进一步调减限购。目前各城市其实都陆续推出了不同程度的放松限购的举措，应该还可以更进一步。总之，权限已经授权给地方了。重点在于后半句，取消普通住宅和非普通住宅标准。以北京为例，享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（二）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；（三）5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。所以，市面上在售项目中有很多改善盘都把建筑面积定在了143平方米，说白了，就是开发商想方设法地在考虑如何实现合规范围内的节税。取消普通住宅和非普通住宅标准，理论上是让非普通住宅也能和普通住宅一样，执行同等的税收政策。以后，就没有普通住宅和非普通住宅的说法了。既是利好改善盘，又是帮大家减负。5）改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这句话同样是拆分来理解。前半句，改革房地产开发融资方式，应该也是为开发商融资提供支持和帮助。2024年1月，《住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》发布。该《通知》提到：金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。这次，提到的是房地产开发融资方式的改革，大概率会有进一步的举措出台。后半句，改革商品房预售制度，大概率就是封顶开售或者是现房销售的逐步落地。应该不会一刀切，更大的可能是先扩大现房销售试点范围。6）完善房地产税收制度。最后，就是江湖上已经传了800遍的房地产税了。征收房地产税，肯定是早晚的事。还是建议大家提前做好资产配置，淘汰垃圾资产，持有优质资产。新一轮政策出台，应该很快了。

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